Endossement d'un bail à durée indéterminée : La caution peut-elle être résiliée?

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Endossement d'un bail à durée indéterminée : La caution peut-elle être résiliée?

La locatrice en appelle à la Cour du Québec contre une décision de la Régie du logement refusant de tenir la caution responsable des obligations de la locataire. La locatrice a un bail en vigueur du 1er septembre 2017 ou 31 août 2018. Le 24 mars 2018 la caution signait un document titré : Endossement de bail. Cet endossement signé prévoit :

‘‘Je, soussigné… accepte par la présente d’endosser le bail signé entre la locataire et la locatrice en faveur du locateur, et ce, tant et aussi longtemps que le locataire ci-haut désigné demeure dans ce logement.
Je deviens, par la présente solidairement responsable avec le locataire de l’exécution des obligations dudit bail pour la durée de celui-ci et pour les renouvellements futurs.’’

Deux semaines après la signature de cet engagement, la caution transmet à la locatrice une message l’avisant qu’il ne se porte pas responsable du renouvellement du bail. La locatrice réplique qu’elle considère la caution responsable tant et aussi longtemps que la locataire occupera le logement visé par le bail. Le 17 mai 2018 la locatrice augmente le loyer de 15,00$ en donnant un avis à la locataire. La caution ne reçoit pas copie de l’avis d’augmentation et la locataire ne conteste pas cette augmentation demandée.

La locataire fait défaut de payer son loyer, le 28 septembre 2018, la locatrice dépose une demande de non-paiement du loyer et demande à ce que la caution soit condamnée solidairement avec la locataire au paiement du loyer de même que la résiliation du bail.

Décision de la Régie du logement.

À l’audience la locataire est absente. La caution se présente à l’audience et demande à la Régie du logement de donner un effet à son refus transmis à la locatrice de cautionner les obligation de la locataire après la fin du bail, soit le 31 août 2018,

Le 19 novembre 2018, la Régie du logement résilie le bail ordonne l’expulsion de la locataire et condamne la locataire au paiement du loyer dû, soit 2085,00$. Toutefois, la Régie du logement rejette la demande à l’égard de la caution. Elle justifie sa décision en ces termes :

‘‘...Cependant, considérant l’affaire Létourneau c. Le Richelieu qui prouvait la possibilité pour la caution de se libérer de son engagement lors de la reconduction, la demande sera rejetée en ce qui concerne la caution1.’’

Les erreurs de la Régie du logement.

Selon la Cour du Québec en appel2, la décision Létourneau3 ne s’applique pas aux faits de la présente affaire. Dans Létourneau, la Cour du Québec étudie l’existence du consentement donné par la caution à un ajout inséré à la section H-SIGNATURES du bail qui se lit comme suit :
‘‘Solidary responsible as long as the lease is reconducted’’.

La Cour du Québec conclut dans Létourneau que cet ajout ne précède pas la signature de la caution, mais bien celle des locataires, conséquemment ce sont les locataires qui sont visés par cet engagement et non pas la caution. La décision dans Létourneau constate, en fonction des faits, à l’inexistence d’un engagement exprès de la caution au-delà du premier terme du bail. Cette décision ne discute pas ni décide du droit d’une caution de retirer son engagement de cautionner les obligation d’un locataire lors de la reconduction du bail. Cette erreur quant à l’usage que fait la Régie du logement de la décision Létourneau constitue une erreur de droit justifiant l’intervention de la Cour du Québec en appel.

La deuxième erreur déterminante selon le Tribunal d’appel, c’est que la Régie du logement a omis d’examiner l’existence et la portée du consentement donné par la caution. Une fois écartée la décision Létourneau, le tribunal d’appel est forcé de conclure à l’absence de motifs expliquant et justifiant la décision de la Régie du logement. Tel qu’il en a le pouvoir le Tribunal d’appel procède à l’examen des questions en litige omis pas le Régie de logement.

Le droit de la caution de retirer son engagement.

La caution soutient que les dispositions relatives au bail de logement sont d’ordre public et que tout cautionnement pour être valide doit nécessairement intervenir sur le formulaire obligatoire selon l’article 1895 du Code civil du Québec. Selon cette position lors de l’entente du 24 mars 2018, la locatrice aurait dû faire un nouveau bail et obtenir la signature de la caution à l’endroit prévu à cette fin. La présente décision en appel soit Entreprises Bojoli inc. c. Synnott4 décide qu’en matière de bail de logement, l’article 1893 du Code civil du Québec, mentionne les règles auxquelles il est interdit de déroger. Toutes impératives que soient ces règles, il demeure que toute clause qui y serait contraire est frappé de nullité relative et non pas de nullité absolue. Les intérêts particuliers que le législateur souhaite sauvegarder sont ceux du locataire, et non ceux de la caution qui ne peut se prévaloir des dispositions d’ordre public du bail de logement pour soulever la nullité de son cautionnement. Un cautionnement peut-être très bien être constaté dans un document distinct5. Comme tout autre contrat en droit civil, le cautionnement se forme du seul consentement des parties sans qu’aucune formalité ne soit exigée. Ce contrat entre le locateur et la caution est distinct de l’obligation principale et il est régi par le chapitre consacré au cautionnement, soit par les articles 2333 et suivants du Code civil du Québec. Le consentement donné par la caution n’est pas contesté par les parties. Ainsi, l’engagement de la caution ne prévoit pas la possibilité de la résilier et puisque ledit cautionnement ne prévoit pas une période fixée d’avance, nous devons recourir au droit de résiliation unilatéral prévu à l’article 2362 du Code civil du Québec. Le droit de la caution de mettre fin au cautionnement n’existe qu’après trois ans. Le législateur a voulu assurer à la caution de résilier ce type de cautionnement à durée indéterminée, susceptible autrement d’être perpétuel6.

La locatrice devait-elle informer la caution de l’augmentation de loyer?

La jurisprudence a déjà établi les principes directeurs de l’obligation de renseignement comme suit :

‘‘La connaissance réelle on présumée, de l’information par la partie débitrice de l’obligation de renseignement;
La nature déterminante de l’information en question;
L’impossibilité du créancier de se renseigner lui-même ou sa confiance légitime envers le débiteur de l’obligation de renseignement7.’’

Le Tribunal en appel est d’avis que la reconduction du bail est nommément envisagée par les termes du cautionnement. Il s’agit de l’intention commune des parties, la locatrice n’aurait pas l’obligation d’informer la caution de la reconduction du bail, ni de l’augmentation de loyer. Selon le tribunal, la preuve n’établit pas que la caution ignorait ces information, ni qu’elle lui était impossible de se renseigner elle-même auprès de la locataire.

L’obligation de la caution est solidaire en vertu de son engagement. ‘‘Je deviens, par la présente solidairement responsable avec le(s) locataire(s)…’’ Le Tribunal en appel, accueille l’appel de la décision rendue le 19 novembre 2018 par la Régie du logement et condamne la locataire et la caution solidairement à payer à la locatrice la somme de 2085,00$.

1. Entreprises Bojoli inc. c. Synnott, 2018 QCRDL 38240;
2. Entreprises Bojoli inc. c. Synnott, 2020 QCRDL 339, par. 23;
3. Létourneau c. Le Richelieu, 2018 QCCQ 5618;
4. Supra, note 2, par. 34;
5. Boudreault T, Mar, les sûretés, 4e édition, Chambre des notaires, 2014, par. 837;
6. Commentaires du ministre de la Justice. Le Code civil du Québec, T.2, Québec, Les publications du Québec. Art. 2362 C.c.Q;
7. Supra, note 2, par. 56.

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