CESSION DE BAIL Motifs de refus basé sur le revenu - Mise à jour de la jurisprudence récente

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

CESSION DE BAIL Motifs de refus basé sur le revenu - Mise à jour de la jurisprudence récente

Lorsqu’un propriétaire reçoit un avis de cession de bail de son locataire, son droit de base est de procéder à une enquête sur le candidat en matière financière et comportementale afin de prendre une décision éclairée pour accepter ou refuser le candidat.

Au fil des années, le Tribunal administratif du logement à précisé et établit quels sont les motifs valables d’accepter ou de refuser les candidats.

Les motifs de refus doivent être sérieux.

Plus récemment, le tribunal nous explique que, sans exiger un document spécifique, le propriétaire a le droit de demander au candidat, une preuve récente de ses revenus et qu’il a la capacité financière d’assumer les diverses obligations liées au bail (loyer et électricité, internet et assurance par exemple).

Qui plus est, le propriétaire a une tâche d’évaluation pas simple et très subjective de déterminer si les revenus déclarés sont suffisants pour assumer toutes les obligations reliées au bail. Quelquefois, cette tâche est reléguée à un juge administratif après un refus du locateur basé sur l’insuffisance des revenus.

Me Karine Morin, a eu cette tâche en février 2021 et a déterminé que le propriétaire a eu raison de refuser.

18 Pour constituer un « motif sérieux » de refuser la cession de bail, les auteurs Lamontagne et Larochelle expliquent1 : « La solvabilité et la fiabilité du cessionnaire prennent donc ici beaucoup d'importance pour le locateur. Le locateur est donc justifié de refuser son consentement si le changement de locataire a pour effet de rendre sa position vraisemblablement moins avantageuse ou risque de lui causer des préjudices; ce sera le cas, notamment, si le locataire est insolvable ou n'a pas la capacité financière de faire face aux obligations du bail, si le changement de locataire implique un changement de destination des lieux, si les activités du nouveau locataire sont incompatibles avec celles des autres locataires ou sont en contravention avec une clause d'exclusivité. »

La jurisprudence a aussi considéré la crainte objective de perte de sécurité financière pour le locateur comme un des éléments à apprécier.

Dans cette décision, le locateur a refusé le candidat pour le motif que celui-ci « pose un risque financier important. Et il poursuit… «Le candidat locataire ne semble pas avoir une bonne solvabilité financière suffisante pour louer un condo à 1 450 $ par mois et payer les autres dépenses tel que Internet, Hydro-Quebec… son tarif horaire actuel donnant à penser que le bail ne serait pas respecté.»

Le locateur affirme de plus, que sa réponse est basée sur la capacité de payer du candidat et non du résultat de l’enquête de crédit.

Pour rendre sa décision Me Karine Morin, cite une décision datant de 2020 sur l’appréciation de la capacité financière d’un candidat : dans l'affaire Szemes c. Northside inc. :

« Il est vrai que la loi ne prévoit nulle part un ratio, une norme objective ou un pourcentage de revenu au-delà duquel un locateur peut légitimement présumer de l'incapacité de paiement du loyer. Les gens sont libres d'allouer leur revenu aux différents postes budgétaires comme bon leur semble.
C'est pourquoi, lorsqu'il est question de la capacité financière d'un candidat cessionnaire, l'évaluation doit s'effectuer dans le contexte global des obligations financières découlant du bail (chauffage, électricité, eau chaude, etc.) mais sans limites strictes et restrictives en fonction des revenus gagnés.
Au-delà de la capacité de payer le loyer, la jurisprudence a aussi considéré la crainte objective de perte de sécurité financière pour le locateur (5).
Le Tribunal doit déterminer si les motifs soumis par le locateur sont, à la lumière de l'ensemble des circonstances, sérieux7. »

Basé sur ce refus, le Tribunal a considéré que, compte tenu de la jurisprudence, de la doctrine et des faits remis dans leur contexte, le locateur était justifié de refuser la cession puisque le changement de locataire a pour effet de rendre sa position moins avantageuse qu'elle ne l'était avec les locataires et est susceptible de lui causer un préjudice financier.

Cette décision nous apprend plusieurs choses, premièrement, au-delà de l’enquête de crédit, vous pouvez demander une preuve de revenus et puisque le tribunal confirme que le revenu est un critère à considérer, refuser de fournir une preuve de revenu serait aussi un motif de refus.

Dans les critères d’appréciation d’un candidat en cession de bail, la preuve de revenu demeure ici aussi importante que les bonnes habitudes de paiement.


Rossi c. Bachar 546823
Szemes c. Nothsine inc 2019 QCRDL 40949

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