Le locataire a-t-il le droit de payer jusqu'au 23e jour du mois?

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe notaire

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Le locataire a-t-il le droit de payer jusqu'au 23e jour du mois?

Il est clair dans la loi que le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines dans le paiement de son loyer. Cela veut-il dire que le locataire peut alors payer jusqu'au 23 du mois sans aucune conséquence légale?

Souvent, les propriétaires nous disent que leur locataire paie presque toujours en retard, mais qu'il n'a jamais ou rarement un retard de plus de 3 semaines. Souvent, il devient alors automatique de penser que le locataire a jusqu'au 23 du mois pour payer sans que le propriétaire ne puisse rien faire.

Ne vous en faites pas, c'est faux, quoique les autres recours puissent avoir une incidence moins directe que la résiliation du bail, ou demandent des preuves supplémentaires.

Le locataire a, sauf inscription contraire dans le bail, l'obligation de payer le premier jour de chaque mois. Le deuxième jour, il est donc en défaut. La loi prévoit ceci :

«Art. 1971 C.c.Q. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement

Le loyer payé fréquemment en retard peut donc également donner droit à la résiliation du bail, à la condition que le propriétaire prouve qu'il en subit un préjudice sérieux. Et c'est là la principale différence avec le recours en résiliation pour cause de non paiement de plus de trois semaines, là où le seul non paiement de cette durée est suffisant pour prononcer la résiliation.

Le préjudice sérieux n'est pas défini dans la loi, mais il est traité dans les décisions :

«En employant le terme sérieux, le législateur a imposé une preuve exigeante au locateur. La perception tardive d'un loyer crée en soi un préjudice. Pour justifier la résiliation d'un bail, il faut donc que ce préjudice soit plus grand que les simples inconvénients occasionnés par tout retard. Cette preuve ne peut donc uniquement se fonder sur une simple allégation. Le préjudice peut être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et il doit être fondé sur des faits objectifs et précis. Dans les circonstances, le tribunal conclut que la preuve soumise par la locatrice est suffisante pour démontrer, par prépondérance de preuve, que les retards de la locataire lui ont causé un préjudice pouvant être qualifié de sérieux.» (1)

À titre d'exemple, les difficultés lors du paiement d'un prêt hypothécaire, les nombreuses démarches pour contacter le locataire verbalement ou avec des mises en demeure de loyer impayé, les nombreux retours de chèques sans fonds, ainsi que des procédures judiciaires antérieures en non-paiement peuvent être pris en considération. Ainsi, le préjudice n'est pas obligatoirement un préjudice exclusivement financier, le locateur n'a pas à aller jusqu'à démontrer qu'un créancier hypothécaire a entamé des procédures contre lui, mais peut constituer en la lourdeur de la gestion occasionnée par l'ensemble des démarches (2).

Selon la loi, à l'article 1973 du Code civil du Québec, le tribunal aura la discrétion d'accorder la résiliation du bail tout de suite, ou d'ordonner au locataire de remplir ses obligations, soit payer le loyer le premier jour du mois. Dans plusieurs cas, les jugements de la Régie permettent de constater qu'elle laissera une chance au locataire en lui ordonnant plutôt de payer son loyer le 1er jour de chaque mois.

En cas de non respect de cette ordonnance, la loi prévoit que le locateur pourra par la suite retourner à la Régie du logement pour demander la résiliation du bail car le locataire fait défaut de se conformer à la décision du tribunal.


1. 31-121003-025 G (2012 QCRDL 41384)

2. 500-80-004705-050 (2006 QCCQ 4923)

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