Dans ce dossier la Régie du logement n'a pas considéré les menaces de mort comme un préjudice suffisamment grave pour résilier un bail

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

Sujet(s): Juridique

Dans ce dossier la Régie du logement n'a pas considéré les menaces de mort comme un préjudice suffisamment grave pour résilier un bail

Le locateur demande la résiliation du bail et l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel. Les motifs de la demande sont les suivants :
« Le locataire a un comportement fautif et il a menacé le locateur de mort sur sa page Facebook, ce qui cause un préjudice sérieux; à la fin août 2019, la police a dû intervenir car le locataire était en crise et il a été hospitalisé; le locataire a admis qu’il a des troubles bipolaires et malgré son état de santé, il consomme des boissons alcoolisées ce qui aggrave ses troubles de comportement; le comportement du locataire est imprévisible et il représente un danger pour le locateur et les autres occupants de l’immeuble. Une audition en urgence est nécessaire pour assurer la sécurité du locateur et des locataires.1»

Les parties sont liées par un bail du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, reconduit jusqu’au 30 juin 2020. Le locataire habite l’immeuble depuis 2008. L’immeuble concerné est relié à un autre immeuble qui appartient aussi au locateur, lesquels immeubles ensemble comptent 13 logements.

Les faits

Le locateur n’habite pas l’immeuble et il explique à l’audience qu’il a été avisé par la police le 20 août 2019 que le locataire aurait écrit sur Facebook : « Kill my landlord Sum Dao. »
Ce dernier explique qu’il ne peut plus aller seul à ses immeubles et qu’il craint pour sa sécurité et sa vie. Il reproche aussi au locataire de fumer du cannabis dans l’immeuble. En contre-interrogatoire, le locateur reconnaît qu’il s’agit du seul événement qu’il a eu avec le locataire et que le locataire lui a téléphoné pour s’excuser de ce qu’il avait écrit. Pour ce qui est du cannabis, aucune clause l’interdisant n’est prévue au bail.

Un témoin

Un locataire qui habite depuis 11 ans le même immeuble témoigne que depuis l’ du mois d’août 2019 où le locataire fautif a été hospitalisé en crise, il craint pour sa sécurité et celle de sa famille. Il reproche au locataire d’avoir changé la ruelle en Cats Gallery, ce qui attire beaucoup de personnes. Il souligne qu’il y a parfois des concerts de musique et du bruit et il se plaint de la consommation d’alcool, de cigarettes et de cannabis dans la ruelle, consommation qu’il reproche aussi au locataire fautif. Il dépose au tribunal une lettre de plainte adressée au locateur en septembre 2019 du sujet de ces problèmes.

Le témoignage du locataire fautif

Le locataire fautif explique qu’il est bipolaire et qu’il a eu un épisode maniaque causé par un stress plus intense, ce qui explique ce qu’il a écrit sur sa page Facebook qu’il utilise comme journal intime. Il admet avoir été hospitalisé 11 jours suite à sa crise en août 2019. Il s’est excusé auprès du locateur alors qu’il était hospitalisé et il a effacé sa page Facebook aussitôt qu’il a quitté l’hôpital.

Il n’a jamais été violent et il n’a jamais été accusé au criminel. Son dernier épisode maniaque remonte à 2013 où il a été hospitalisé une journée suite au décès d’un de ses amis. Il témoigne qu’il est suivi par un psychiatre, une infirmière et une travailleuse sociale et il prend ses médicaments. Habituellement, il se rend compte qu’il ne se sent pas bien et il consulte immédiatement les personnes ressources. Il a avisé son colocataire avec qui il vit depuis 6 ans et ses amis qui si son comportement changeait d’appeler le 911.

Autres témoins

Une locataire habitant l’immeuble depuis 2011 et qui connaît bien le locataire fautif le considère comme un bon locataire. Elle affirme que depuis que ledit locataire a converti la ruelle de l’immeuble en Cats Gallery (exposition de peinture représentant des chats), elle se sent plus en sécurité.

Une infirmière du département de psychiatrie du Allan Memorial Institut qui suit le locataire depuis 2015 explique que le locataire fautif est suivi par un psychiatre et qu’il peut contacter l’équipe médicale en tout temps. En contre-interrogatoire, elle avoue savoir que le locataire consomme parfois de l’alcool ou du cannabis mais que cela n’a jamais été un problème. Elle reconnaît cependant que ce comportement peut affecter l’effet de la médication.

Analyse et décision

L’article 1863 du Code civil du Québec énonce que :
« 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail... »

Selon la juge administrative qui a rendu la décision de la Régie du logement, le locateur pour obtenir la résiliation du bail du locataire doit démontrer que le trouble est anormal, excessif et généralement ne pas constitué en un acte isolé, sauf s’il est très grave :
«  La preuve révèle que le locataire vit depuis 2001 avec un diagnostic de trouble bipolaire et qu’il a fait depuis, trois épisodes de crise.
Depuis l’épisode en cause, soit celui du mois d’août, la preuve démontre que le locataire a pris les moyens nécessaires pour se rétablir. Il reçoit les médicaments appropriés pour contrôler la maladie et il est suivi par une équipe médicale.
Le tribunal croit qu’il s’agit d’un événement qui doit être pris au sérieux. Toutefois, le tribunal constate que le locataire a des problèmes de santé mentale et que dès qu’il a pris conscience de ce qu’il avait fait, il s’est excusé auprès du locateur et a effacé son message sur Facebook.
La preuve démontre qu’aucune accusation criminelle n’a été portée contre le locataire et qu’aucun autre épisode de violence physique ou verbale n’a été démontré.2»

La juge administrative décide que la consommation de drogue (cannabis) ou d’alcool n’a pas été prouvée de façon probante comme nuisible au traitement par les médicaments. La Régie du logement conclut que l’événement malheureux survenu le 30 août 2019 est un acte isolé et elle ne croit pas que la résiliation de bail demandée par le locateur soit justifiée. Le tribunal rejette la demande de résiliation du bail introduite par le locateur, qui en plus, doit en supporter les frais judiciaires. 3


1. Dao c. Jordan, Régie du logement, le 5 décembre 2019, dossier 478783 31 2019 08 30; page 1, par. 2.
2. Opus citare, page 3, paragraphe 31.
3. Opus citare, page 3, paragraphe 34

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