Fixation de loyer en temps de pandémie : Attention Tribunal administratif du logement peut baisser le loyer de votre locataire

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Fixation de loyer en temps de pandémie : Attention Tribunal administratif du logement peut baisser le loyer de votre locataire

Lorsque le locataire refuse l’augmentation de loyer, le propriétaire peut ouvrir un dossier en fixation de loyer au Tribunal administratif du logement s’il veut forcer la modification du prix du loyer ou une autre condition du bail. Dans la majorité des cas, le greffier accorde une augmentation de loyer après avoir confirmé que les dépenses alléguées sont réelles et ce, en vérifiant les factures originales du propriétaire lors d’une audience.

Par contre, si pour une raison ou une autre vous avez, pour la période de référence une baisse de taxe scolaire ou municipale, de vos assurances ou que le pourcentage attribué pour un poste précis est négatif, comme c’est le cas cette année pour le mazout, le gaz et l’électricité, le résultat pourrait être négatif et donc un jugement ordonnant une baisse du loyer. Cette situation est possible et réelle même après avoir calculé les autres dépenses de l’immeuble et les travaux majeurs.

Lorsque vous anticipez une telle baisse, il est donc important, avant d’ouvrir un dossier de fixation, de faire le calcul basé sur les barèmes du tribunal du logement sur l’application APQ CALCULO. Vous vous assurerez que le résultat final n’est pas une baisse du prix du loyer. Si c’est le cas, vous avez simplement à ne pas ouvrir de dossier en fixation de loyer pour maintenir le loyer actuel.

En cette année de pandémie et de grande fragilité économique, les propriétaires dont les logements sont chauffés tant à l’électricité, au mazout ou qu’au gaz devront être très prudents, car les pourcentages de ces postes sont négatifs cette année.

Malheureusement une année de baisse pourrait annuler complètement une augmentation anticipée pour la réalisation de travaux majeurs sur l’immeuble. Notre suggestion à cet effet est d’étaler, si c’est possible évidemment, sur plusieurs années, vos projets de rénovation pour éviter de tout perdre pour une année difficile, comme cette année.

Pour comprendre le sérieux de cette possibilité, voici un extrait d’une décision qui fixe le loyer à la baisse.

Dans cette décision il y avait une baisse des frais de taxes municipales et scolaires et de l’assurance. Notez que le propriétaire qui avait fait des travaux majeurs dans ce dossier a été annulé par la baisse de taxe et assurance .

Les parenthèses représentent un montant négatif.

Notez que le loyer avant le calcul était de 536.67$


27  Après calcul, l’ajustement du loyer permis en vertu du Règlement sur les critères de fixation de loyer6 est de (7,40 $) par mois, s’établissant comme suit :
 

Taxes municipales et scolaires (20,27 $)
Assurances  (0,40 $)
Gaz  4,82 $
Électricité  0,28 $
Mazout  0,00 $
Frais d’entretien 0,00 $
Frais de services 0,00 $
Frais de gestion  0,30 $
Réparations majeures, améliorations majeures, mise en place d’un nouveau service  5,63 $
Ajustement du revenu net  2,24 $
 TOTAL  (7,40 $)



 28   CONSIDÉRANT l'ensemble de la preuve faite à l'audience;
29   CONSIDÉRANT qu’un ajustement mensuel de (7,40 $) est justifié;
30   CONSIDÉRANT qu’il n’y a pas lieu de condamner le locataire au paiement des frais de la demande;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
31   FIXE le loyer, après arrondissement au dollar le plus près, à 529,00 $ par mois du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010, comprenant le coût de l’espace de stationnement.
32   Les autres conditions du bail demeurent inchangées.
33   La locatrice assume les frais de la demande.

 
 
 
Me Émilie Pelletier, greffière spéciale

Gestion Laberge inc. c. Baranoshnik18 090302 001 F

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