Modification de bail – il y a des règles à respecter pour sa validité!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Au Québec, beaucoup de baux se terminent le 30 juin et durent 12 mois. Pour ces baux, la période pendant laquelle il est possible d'envoyer un avis pour augmenter le loyer ou modifier toute autre condition du bail commence le 1er janvier et se termine le 31 mars (soit 3 à 6 mois avant la fin du bail). Pour un bail de moins de douze mois, le délai est de un à deux mois avant la fin du bail. Le locataire a alors un mois pour répondre à l'avis et s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté le renouvellement aux conditions proposées dans l'avis du locateur. À titre d'exemple, si j'ai un bail de douze mois se terminant le 30 juin, et que j'envoie une augmentation à mon locataire, reçue le 3 mars, il aura donc jusqu'au 3 avril pour me répondre. Si, par contre, je n'avais rien envoyé, mon locataire aurait jusqu'au 31 mars pour me signifier le non-renouvellement de son bail pour que le tout soit légal. Si un locataire vous répondait après ce délai, le bail aura déjà été renouvelé par l'effet de la loi.

Chaque année, des propriétaires se buttent à des refus de modifications. Lorsque cela arrive, le locateur a 1 mois à partir du refus du locataire pour ouvrir un dossier au Tribunal administratif du logement pour demander de fixer le loyer ou se prononcer sur toute autre modification du bail. Parfois malheureusement, les modifications/augmentations seront refusées pour le non-respect de certaines formalités de l'avis. Voici certaines erreurs qu'on voit fréquemment :

absence de preuve de réception;
envoi à un seul des locataires lorsqu'ils sont plusieurs;
avis dans une langue autre que celle du bail;
oubli de l'inscription du délai de réponse accordé au locataire selon la loi.

Comme il est mentionné dans un jugement récent : « 34 La non-conformité d’un avis n’emporte pas automatiquement la nullité de celui-ci, le Tribunal ayant la discrétion de déclarer valide un avis incomplet ou irrégulier, selon les circonstances propres au dossier. » (1) Dans cette décision toutefois, l'avis de modification n'avait pas été rédigé dans la même langue que le bail. Jumelé au fait que le tribunal n'ait pas été convaincu que le locataire avait bien compris ce qu'il signait en cochant une des cases annonçant son départ, alors que les choix pouvaient porter à confusion selon le juge, et ne comportaient pas le choix de simplement refuser l'augmentation dans le délai donné, ces erreurs firent en sorte de rendre l'avis invalide pour le tribunal. Cela fait donc en sorte de considérer que le bail s'est renouvelé sans modification.

Si jamais vous vous rendez compte que vous avez commis une erreur, il est possible de renvoyer un avis correctif dans certaines situations. Le Tribunal administratif du logement reconnaît qu'un avis envoyé dans les délais est générateur de droit et qu'il ne peut pas tout simplement être invalidé par l'envoi d'un second avis : « les seuls cas où le tribunal peut considérer un avis successif valide est
lorsque l'avis subséquent vise à corriger une erreur matérielle contenue dans le premier avis » (2). Dans ce dernier cas, la locatrice, une anglophone s'efforçant de remettre à son locataire un avis en français, a écrit que son loyer serait porté à 44 $ mensuellement. Le locataire l'interprétant comme une avantageuse diminution de loyer, a accepté cette modification. Se rendant compte de son erreur et encore dans les délais, la locatrice a alors envoyé un deuxième avis de modification avec les bonnes informations. Le locataire n'ayant pas répondu à ce dernier avis et n'ayant pas payé le loyer ajusté par ce dernier avis lors du renouvellement, la locatrice demande la résiliation du bail pour cause de non-paiement de loyer:

« 20 Le tribunal juge farfelue, sinon opportuniste, l’interprétation du locataire qui soumet qu’un loyer
mensuel précédemment de 2 250 $ réduit à 44 $ est raisonnable considérant l’état des lieux et la
perte d’une option d’achat.
21 L’article 1375 C.c.Q. impose aux parties une obligation de bonne foi dans leurs relations, (...) ».

Avant d'envoyer un formulaire à votre locataire, n'hésitez pas à vous informer auprès de professionnels.


(1) 535516 31 20200903 G, 2020 QCTAL 3793
(2) 525297 31 20200616 G, 2020 QCRDL 17376, citant Lavoie c. Taillon, 2010 QCRDL 1304.

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