Dans mon logement je dors, je mange et … j'opère une garderie!

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Dans mon logement je dors, je mange et … j'opère une garderie!

Nous avons vu une recrudescence du travail à la maison en temps de pandémie. Il arrive aussi que des locataires, ou proposants locataires, demandent la possibilité d'opérer un milieu de garde dans le logement.

S'il s'agit d'un local à vocation résidentielle, nous recommandons qu'il soit clair dans le bail, s'il est entendu dès le départ que cette activité sera pratiquée, l'usage mixte qui sera fait du logement. Cet usage mixte ne doit jamais faire en sorte que l'usage non-résidentiel représente plus du tiers du logement. Nous vous référons à la section « B » du formulaire de bail de logement pour ces inscriptions.

En effet, l'usage de plus du tiers du logement à un usage autre que l'habitation pourrait faire en sorte qu'il ne se qualifie plus à titre de « logement locatif résidentiel » qui est de la compétence exclusive du Tribunal administratif du logement (TAL) selon la Loi sur le Tribunal administratif du logement (art. 28), pour autant que la valeur du litige entre les parties ne dépasse pas celle de la compétence de la Cour du Québec (85 000$).

Les dispositions de la loi sur le bail de logement ne s'appliquent pas à certains baux, dont le suivant : « 2°  Le bail d’un logement dont plus du tiers de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l’habitation; » (1).

Une décision récente expose cette particularité (2). En effet, dans un recours en résiliation de bail, en dommages-intérêt et diminution de loyer de la part de locataires qui opèrent un service de garde en milieu familial, on se pose la question à savoir si le juge administratif a la compétence pour entendre la cause et rendre jugement.

La question de la compétence juridictionnelle du TAL à entendre une cause fait partie des questions que le juge peut soumettre d'office, sans que ça lui soit proposé par l'une ou l'autre des parties s'il a des doutes. Le locateur était également d'avis que le TAL n'avait pas la compétence pour délibérer de la cause, puisque plus du tiers était utilisé aux fins d'une garderie en milieu familial.

La question de la superficie utilisée peut parfois être difficile à évaluer. Selon la décision, cet usage connu par le locateur occupait deux pièces sur les quatre pièces du logement, en plus de la salle de bain, ce qui est plus du tiers. En conséquence, le TAL a dû décliner compétence dans cette affaire et n'a donc pas été en mesure d'entendre la suite du dossier pour rendre jugement en faveur de l'une ou 'autre des parties.

Les locataires ont donc demandé la permission d'aller en appel de ce jugement, considérant que le TAL aurait dû avoir compétence dans cette affaire.

Parmi leurs arguments, les locataires ont avancé que le juge s'est trompé en décidant que l'usage d'une partie du logement à titre de service de garde n'était pas un usage autre que l'habitation. Cet argument a été rejeté : « 55 Cette question a été analysée par le juge Steve Guénard dans Carr Ribeiro c. Saadane et il a conclu que l’exploitation d’une garderie en milieu familial constitue un« autre usage que l’habitation ». La question n’est pas controversée. »

La permission d'aller en appel a été rejetée, donc le premier jugement est maintenu. Ce type de jugement pourrait s'appliquer à tout autre usage du logement qui occupe plus du tiers du logement. Un tel usage sans le consentement du locateur pourrait faire l'objet de recours afin de le faire cesser.

(1) Code civil du Québec, art. 1892, al.3 para.2.
(2) Haddag c. Vadacchino, 2021 QCTAL 1736.
(3) Makhlouf c. Pino, 2021 QCCQ 1456.

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