Le préjudice sérieux c’est quoi cette bibitte-là

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s): Juridique

Note aux lecteurs : Ces articles sont des résumés de décisions rendues dans les affaires citées. Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'une revue de la jurisprudence et que d'autres décisions peuvent être rendues par la suite ou être différentes et changer l'état du droit. C'est également le cas si les faits ne sont pas les mêmes que ceux présentés dans l'affaire mentionnée.

Le préjudice sérieux c’est quoi cette bibitte-là

Ce n’est pas toutes les contraventions au bail qui justifient la résiliation du bail.
Le préjudice sérieux c’est quoi cette bibitte-là.
-Analyse dans le cadre du retard fréquent dans le paiement du loyer.


L’article de base du préjudice sérieux pour un retard fréquent est l’article 1971 du Code civil du Québec.

1971. Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.

Le terme important ici est le mot «s’il», on comprend bien qu'en l’absence de préjudice sérieux il n’y aura pas de résiliation de bail, mais plutôt une ordonnance de payer le loyer le 1er jour du mois.

Une décision de la cour du Québec donne des pistes de solutions de ce qu’est le préjudice sérieux dans le cadre du retard fréquent.

« Dans l'affaire Allaire c. Bourdeau, la Cour du Québec précise à partir du paragraphe 57 :
57        La jurisprudence enseigne que le préjudice sérieux dont il est question ne se limite pas à une perte ou une menace pécuniaire. D’ailleurs, dans le contexte de l’application possible de l’article 1971 C.c.Q., le fait de payer les arrérages de loyer en tout temps avant jugement n’est pas pertinent19. Il faut mais il suffit que les retards soient fréquents et que la situation cause un préjudice sérieux au locateur.

58 Le préjudice sérieux dont il est question peut être d’une nature autre que pécuniaire20  :
• alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires21;
• soucis et tracas causés par l’entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant la Régie du logement, notes comptables et suivi des démarches effectuées22 ;
• démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées à la Régie du logement afin d'obtenir le paiement du loyer, gestion de trois décisions de la Régie du logement23 ;
• nombreux avis envoyés au locataire pour lui rappeler ses retards, remise du dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et frais ainsi engagés24 ;
• multiplication des démarches pour obtenir les loyers dus et paiement de frais bancaires pour de nombreux chèques retournés25 ;
• impossibilité de disposer des sommes dues, procédures de recouvrement et pertes d’intérêts sur l’argent non reçu26 ;
59 En l’espèce, on ne peut pas parler de simples inconvénients occasionnés par les retards de l’Appelante27. Les Intimés, par prépondérance de preuve, ont démontré, selon ce que par la jurisprudence enseigne, qu’ils ont effectivement subi un préjudice sérieux en raison de la conduite de l’Appelante.
60 Propriétaires d’un seul immeuble locatif, les Intimés ne peuvent évidemment pas être comparés aux grands propriétaires immobiliers. Les retards dans le paiement des loyers et les démarches pour les percevoir créent indubitablement une pression pécuniaire sur eux. Les Intimés vivent une insécurité financière probante.
61 La preuve offerte sur les troubles, ennuis et inconvénients qu’ils ont vécus n’est pas contredite. La conduite fautive de l’Appelante a alourdi de manière importante la gestion de leur immeuble. De nombreuses pertes de temps ont également été subies en faisant valoir leur droit à l’encontre de l’Appelante. »
Dans une autre décision de la juge administrative Me Francine Jodoin, (Co-op d'habitation La Petite Cité (Montréal) c. Johnson, 2018 QCRDL 29865 (CanLII)) Celle-ci ajoute les éléments suivants à ce qui est dit ci-haut partir du paragraphe 20 de la décision: .
20  « On constate donc que la preuve du préjudice sérieux doit être complète et documentée.
21   La résiliation du bail étant une conséquence grave de tels manquements, la loi exige la démonstration d'un préjudice sérieux avant de résilier le bail qui constitue, somme toute, la sanction ultime d'un manquement contractuel.
22    Bien que le Tribunal n'exige pas la preuve d'un péril financier, une incapacité de rencontrer ses obligations financières ou une situation économique précaire, la preuve doit, à titre d'exemple, révéler, par prépondérance, un alourdissement anormal de la gestion de l'immeuble, la multiplicité des démarches auprès du locataire ou du Tribunal, des coûts supplémentaires.
23   En soi, la seule déclaration du mandataire du locateur en l'instance est insuffisante pour permettre au Tribunal d'apprécier la gravité du préjudice subi.
24   Aussi, la preuve ne peut uniquement se fonder sur une simple allégation d'inconvénients subis ou de dépenses à faire. Le préjudice doit être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et fondé sur des faits objectifs et précis2…. »
Ainsi, contrairement à la résiliation de bail pour non-paiement de loyer où la simple preuve que le loyer est impayé suffit pour obtenir la résiliation de bail, le niveau de preuve exigé pour obtenir la résiliation de bail pour retard fréquent est beaucoup plus élevé. Elle nécessite une plus grande préparation du propriétaire et une description claire et documentée du préjudice subit par le propriétaire en raison du retard de paiement.

Tel que vous pouvez le constater, il faut donc préparer son dossier à l’avance, envoyer plusieurs rappels au locataire, documenter sa propre situation financière et hypothécaire et documenter les retards. Le propriétaire ne peut plus faire preuve de tolérance auprès du locataire et il ne doit pas ne pas se laisser amadouer par des excuses bidons ou par les sentiments, ce qui pourrait nuire à votre dossier.

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