Demande de reprise du logement par le locateur est accordée même si les relations avec la locataire ont été plus tendues les derniers mois

Article verrouillé Publié le par Me Robert Soucy

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Demande de reprise du logement par le locateur est accordée même si les relations avec la locataire ont été plus tendues les derniers mois

Le locateur a produit une demande pour obtenir l’autorisation de reprendre le logement occupé par la locataire. Le 13 décembre 2020, le locateur a avisé la locataire qu’il entendait reprendre le logement pour s’y loger à compter du 1er juillet 2021. Le 9 janvier 2020 dans le délai prévu par l’article 1962 du Code civil du Québec, la locataire a avisé le locateur qu’elle refusait de quitter les lieux. Le locateur a alors produit sa demande pour obtenir la reprise du logement.

Les faits
Le logement est un 4 1/2 pièces sis à l’étage d’un triplex dont le rez-de-chaussée comprend un 5 1/2 pièces qui est occupé par le locateur. Le sous-sol comprend un troisième petit logement et un espace de rangement à l’usage du locateur.
Le locateur témoigne avoir acheté son immeuble en 1992. À cette époque aucun logement n’était loué et le locateur était divorcé depuis 3 ans. Son ex-épouse et lui avaient la garde partagée des enfants. Le locateur a occupé la totalité de l’immeuble jusqu’en 1997.

De 1997 à 2003, le locateur a vécu avec une nouvelle conjointe et le couple a continué à occuper toute la maison. En 2003, âgé de 65 ans, il a quitté la firme dans laquelle il était associé à la fois à titre d’ingénieur et d’évaluateur agréé. Il a continué ses activités professionnelles à son propre compte à partir de la maison où il travaillait à partir des espaces occupés par la locataire aujourd’hui. En 2005, le locateur a ralenti ses activités professionnelles au point qu’il n’utilisait à peu près plus l’espace à l’étage. Il décida alors de louer cet espace. Après avoir vécu longtemps seul, il débutait une vie commune avec une nouvelle conjointe depuis 2018. Le nouveau couple a choisi de faire une première tentative d’un an avant que la nouvelle conjointe ne déménage tous ses biens chez le locateur. En 2019, le couple conclut qu’ils aimeraient bien finir leurs jours ensemble. Le locateur aurait voulu demander la reprise du logement en juillet 2020, mais a subi une grosse opération cardiaque en novembre 2019 avec une longue convalescence de six mois, ce qui a changé ses plans. Le locateur témoigne que son logement est trop petit pour le couple et tous leurs effets personnels. Il démontre que le logement de la locataire a une superficie de 683,4 pieds carrés. Son logement au rez-de-chaussée a la même superficie, plus la superficie d’un solarium de 177 pieds carrés. Il témoigne que le couple aimerait avoir une deuxième chambre à coucher, une deuxième salle de bain, un deuxième bureau, une deuxième garde-robe et aussi plus d’espace de rangement, notamment pour l’installation d’appareils d’exercice pour la mise en forme. Il avait projeté d’agrandir le rez-de-chaussée mais il a abandonné ce projet. La nouvelle conjointe du locateur a aussi témoigné et a expliqué qu’après avoir beaucoup voyagé avec son conjoint pendant les premières années de leur fréquentation, ils ont constaté tous deux qu’avec l’âge et la pandémie, ils ont passé beaucoup plus de temps à la maison qu’avant. Madame la conjointe explique aussi qu’elle est restée toutefois une femme active et qu’elle aimerait reprendre ses activités de couture et de peinture. Il n’y a pas assez d’espace pour l’installation de sa machine à coudre ou encore de son chevalet, ses toiles et ses couleurs. Elle se plaint qu’elle ne peut pas apporter ses vêtements hors saison qu’elle doit laisser à son ancien logement maintenant occupé par sa fille. Elle doit donc transférer ses vêtements saisonniers d’un logement à l’autre, chaque saison.

La défense de la locataire
La locataire en défense prétend qu’elle a refusé une augmentation de loyer en mars 2020 pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 et que depuis ce refus, les relations avec le couple se sont dégradées et plus précisément ses relations avec le locateur.

La locataire a obtenu le procès-verbal d’une réunion du comité consultatif d’urbanisme de la ville de Saint-Lambert qui refusait un premier projet d’agrandissement le 26 août 2020. Le 18 novembre 2020, ledit comité recommande d’approuver la nouvelle version du plan présenté pour l’agrandissement et la transformation de la façade. On y précise que l’agrandissent mesurera 4 pieds et 11 pouces en projection latérale sur une profondeur de 18 pieds et 3 pouces.

La locataire affirme que selon elle le couple n’a pas la santé nécessaire pour gravir les 14 marches additionnelles pour accéder à son logement. Selon elle, la reprise du logement est un prétexte pour se débarrasser d’une locataire qui est devenue dérangeante. À preuve, le locateur pourrait agrandir son logement en récupérant le petit logement situé au sous-sol.

Réplique du locateur
Le locateur et sa conjointe ont expliqué d’une part que pour se conformer à toutes les exigences du comité consultatif d’urbanisme, l’agrandissement n’avait plus qu’une superficie mineure alors que le budget nécessaire avait explosé à 100 000$.

L’agrandissement au sous-sol n’a pas la même luminosité qu’un logement à l’étage. La conjointe ajoute qu’il était vrai que lorsqu’elle portait des paquets, elle n’avait plus la même agilité lorsqu’elle grimpe des escaliers, mais qu’on ne pouvait pas remettre en question sa capacité de monter un escalier intérieur lui permettant d’avoir accès à l’étage supérieur de son logement actuel.

Analyse et décision
La locataire a déposé un échange de courriels entre elle et le locateur depuis le mois de mars 2020 traitant du refus d’augmentation de loyer demandée par le locateur. S’en est suivi une hausse de ton et une suite de demandes pour chacune des parties : remboursement demandé par le locateur pour le coût d’un plancher, pour le déblocage d’une toilette, pour la réparation du lave-vaisselle, discussion par les parties des règlements de l’immeuble et de l’emplacement d’un barbecue au gaz, de l’installation d’un climatiseur etc. Selon le Tribunal, la lecture de cet échange de courriels permet de constater qu’il y a bien une escalade des tensions, mais qu’on ne peut pas attribuer au locateur l’unique blâme dans cette affaire, puisque plusieurs de ses positions semblaient tout à fait légitimes.

La juge administrative conclut :

« D’une part, il est plus que concevable qu’un couple âgé de 75 et 80 ans ayant une certaine aisance économique choisisse de ne pas se confiner à l’intérieur d’un logement de 860,4 pieds carrés (incluant le solarium de 177 pieds carrés) et de se limiter à un logement d’une seule garde-robe et une seule chambre. Il est également tout à fait concevable que ce couple, après avoir étudié l’option d’un agrandissement de rez-de-chaussée décide qu’une dépense de 100 000$ pour accroître la superficie de leur logement que d’environ 100 pieds additionnels ne permettant manifestement pas de rencontrer les besoins du couple, rejette cette option pour plutôt choisir de reprendre l’étage et ainsi avoir une superficie habitable totale de 1543,8 pieds carrés (plus le rangement déjà existant à la cave). »1


Le Tribunal conclut que le locateur a démontré qu’il entend réellement reprendre le logement pour les fins mentionnées à son avis de reprise et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins. La demande de reprise est accordée aux locateur et l’indemnité payable à la locataire a été fixée à 1800$ et le Tribunal a autorisé la locataire à opérer compensation de l’indemnité de départ à même les loyers à payer du 15 mai 2021 au 15 juillet 2021.



1. Marois c. Vaillancourt, TAL de Longeuil, no dossier : 552 970 37 202101196; juge administrative, Me Danielle Deland.

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