Même si le logement est « Sale et puant »

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

Sujet(s):

Même si le logement est « Sale et puant »

ON NE DOIT JAMAIS PRÉSUMER QUE LES BIENS LAISSÉS PAR LE LOCATAIRES SONT DES ORDURES


Nous sommes déjà rendus à la période la plus propice au déménagement et aux déguerpissements des locataires.

D'ailleurs, le beau temps arrive avec son lot de locataires qui fuient leur logement souvent en catimini la nuit.

Même s'il semble avoir quitté, jeter les meubles d'un locataire n'est jamais une bonne idée à moins qu'il vous ait écrit de le faire. Ce qui semble des rebuts pour vous, pourrait avoir une valeur importante pour le locataire. Les risques de poursuite en dommages justifient de prendre le temps de bien comprendre et les concepts de déguerpissement et de gardien d'un bien afin de prendre une décision éclairée face à une situation donnée.

Premièrement, il faut savoir si le locataire a définitivement quitté ou pas le logement.

Le déguerpissement :

Me Santirosi nous donne quelques pistes de solution dans une décision de 2019 et elle cite l'article 1975 du Code civil du Québec

«... 1975. Le bail est résilié de plein droit lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers; il peut être résilié, sans autre motif, lorsque le logement est impropre à l'habitation et que le locataire l'abandonne sans en aviser le locateur. »
40   Cette disposition ne donne aucune définition du terme « déguerpir », mais mentionne la résiliation de plein droit comme sanction extrajudiciaire lorsqu'un locataire quitte sans motif valable le bien loué sans informer le locateur de ses intentions et qu'il apporte avec lui tous ses biens meubles.
41   Un déguerpissement suppose qu'un locataire a l'intention de se soustraire à ses obligations et habituellement, le retrait des meubles, le départ en catimini et le défaut de payer le loyer sont de bonnes indications des intentions du locataire.
42   Dans la présente affaire, le loyer était payé, la locataire avait conservé un set de ses clés, des meubles garnissaient toujours le logement et elle avait informé le locateur de ses intentions. Le déménagement des électroménagers le 9 septembre ne permettait pas au locateur de présumer de l’abandon ou du déguerpissement. Qui plus est, même si elle avait abandonné le logement, le locateur ne pouvait disposer des biens de manière aussi cavalière.
De plus, il ne faut jamais présumer de la qualité des biens dans le logement :
43   Le Tribunal est conscient que selon les photos produites, le logis était encombré en majorité d’objets sans valeur et de rebuts. Le témoignage de Mme Lagacé permet de comprendre que le logis était également sale et puant. Mais aucun élément ne permet de supposer que la locataire ne reviendrait pas récupérer ce qui pouvait encore être utile et du même coup s’occuper du nettoyage.... »
Le juge condamne le propriétaire à payer la somme de 1490,65$ incluant les meuble 545$ et le remboursement des loyers.

Si la situation répond aux critères du paragraphe 41 de la décision ci-haut mentionnée, vous pouvez changer les serrures et relouer le logement. Sachez aussi qu'un locataire qui déguerpit demeure responsable financièrement jusqu'à relocation du logement.
Finalement, comme le propriétaire a l'obligation de minimiser ses dommages, il devra annoncer le logement à louer rapidement et garder la preuve de ces annonces en vue d'une réclamation et d'une preuve au tribunal.

St-Martin c. Tamborriello, 2019 QCRDL 11694 (CanLII)

Gardien des biens :
Si le locataire laisse que quelque biens dans le logement mais que la majorité des biens principaux sont partis, la prudence est quand même de mise. Tant pour le concept de déguerpissement et de gardiens des biens. En cas de doute, faite une demande d'expulsion au Tribunal administratif du logement (TAL).
Mais dès que vous avez des biens dans le logement, le propriétaire doit les garder et respecter les règles de l'article 944 et suivants du Code civil du Québec :
Par contre, vous aurez le droit de réclamer les frais d'entreposage des biens le cas échéant.

Dans la décision Parent c. Guay, 2018 QCRDL 329 (CanLII), le locataire a quitté les lieux vers le 5 juillet 2015 en laissant certains biens sur place.

Le locataire réclamait des dommages pour location d'un camion et perte de biens. La preuve était contradictoire quant à la présence d'une entente ou pas.

Le propriétaire a effectivement entreposé les biens dans le sous-sol de l'immeuble. Il a envoyé une lettre en novembre 2016 en lui donnant 3 mois pour venir les chercher après quoi il les donnerait à une œuvre de charité. Il a finalement remis les biens au locataire 16 mois après son départ.

Le juge décide de la réclamation comme ci après.

« ...22]   Le droit applicable en l’espèce est l'article 1978 du Code civil du Québec, qui impose de suivre les formalités de l'article 944 du Code civil du Québec, lesquels se lisent ainsi :
« 1978. Le locataire doit, lorsque le bail est résilié ou qu'il quitte le logement, laisser celui-ci libre de tous effets mobiliers autres que ceux qui appartiennent au locateur. S'il laisse des effets à la fin de son bail ou après avoir abandonné le logement, le locateur en dispose conformément aux règles prescrites au livre Des biens pour le détenteur du bien confié et oublié. »
« 944. Lorsqu'un bien, confié pour être gardé, travaillé ou transformé, n'est pas réclamé dans les 90 jours de la fin du travail ou de la période convenue, il est considéré comme oublié et son détenteur peut en disposer après avoir donné un avis de la même durée à celui qui lui a confié le bien. »
23   Et la disposition se fait suivant l'article 945 du Code civil du Québec :
« 945. Le détenteur du bien confié mais oublié dispose du bien en le vendant soit aux enchères comme s'il s'agissait d'un bien trouvé, soit de gré à gré. Il peut aussi donner à un organisme de bienfaisance le bien qui ne peut être vendu et, s'il ne peut être donné, il en dispose à son gré. »
24   Si toutefois le propriétaire du bien veut récupérer son bien oublié, il doit suivre les règles de l’article 946 du Code civil du Québec, lequel stipule :
« 946. Le propriétaire d'un bien perdu ou oublié peut, tant que son droit de propriété n'est pas prescrit, le revendiquer en offrant de payer les frais d'administration du bien et, le cas échéant, la valeur du travail effectué. Le détenteur du bien a le droit de le retenir jusqu'au paiement.
Si le bien a été aliéné, le droit du propriétaire ne s'exerce, malgré l'article 1714, que sur ce qui reste du prix de la vente, déduction faite des frais d'administration et d'aliénation du bien et de la valeur du travail effectué. »
25   En résumé, le locataire avait l’obligation de laisser le logement libre de tous ses effets mobiliers lors de son déguerpissement et comme il a failli à ses obligations, il pouvait revendiquer ses biens en offrant de payer la valeur du travail effectué en vertu de l’article 946 du Code civil du Québec.
26   Le Tribunal constate que le locataire a été négligent en laissant ses biens meubles plus d’une année avant la première tentative pour les récupérer et ce, sous l’insistance du locateur le ou vers le 5 juillet 2016.
avant la première tentative pour les récupérer et ce, sous l’insistance du locateur le ou vers le 5 juillet 2016.
27   En ce qui concerne la commode manquante et la base de meuble, aucune preuve matérielle n’a été soumise au Tribunal et, d’ailleurs, ses meubles ne sont pas énumérés dans la mise en demeure expédiée au locateur en date du 30 septembre 2016.
28   Le Tribunal est d’avis que la somme réclamée par le locateur n’était pas excessive en l’espèce et qu’elle était très raisonnable et qu’ainsi, le locataire a, en quelque sorte, été l’artisan de son propre malheur et qu’il y a faute contributive de sa part puisque d’une part, il a tardé avant de tenter de récupérer ses biens meubles, il a refusé de payer un montant équitable pour l’entreposage de ceux-ci et finalement il n’a jamais fixé valablement de rendez-vous avec le locateur pour les récupérer.
29   Finalement, aucune contrepartie n’a été payée au locateur pour l’entreposage des meubles, mais il va sans dire que le Tribunal n’est saisi d’aucune demande du locateur en ce sens.
30   Par ailleurs, il est pertinent de rappeler que les articles 2803, 2804 et 2845 du Code civil du Québec prévoient que celui qui veut faire valoir un droit doit faire la preuve des faits au soutien de sa prétention, et ce, de façon prépondérante, la force probante du témoignage et des éléments de preuve étant laissée à l'appréciation du Tribunal.
31   CONSIDÉRANT que c’est plutôt le locataire qui a failli à ses obligations en laissant ses meubles plus d’une année au sous-sol de l’immeuble du locateur;
32   CONSIDÉRANT l’appréciation des preuves soumises devant le Tribunal, celui-ci estime que le locataire n’a pas démontré, selon la prépondérance de preuve, qu’il avait effectivement pris des rendez-vous valables avec le locateur pour récupérer ses meubles et qu’il ne voulait pas payer les frais d’administration de 300 $ réclamés par le locateur pour les récupérer et que, par conséquent, il y a faute contributive de sa part, le Tribunal estime la réclamation pour les deux locations de camions injustifiée;
33   CONSIDÉRANT que le locataire a récupéré ses meubles en date du 5 décembre 2016, le Tribunal rejette la réclamation concernant les meubles;
POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :
34   REJETTE la demande du locataire qui en supporte les frais.... »

Il faut comprendre donc l'importance d'envoyer une mise en demeure à l'ancien locataire qui a laissé des biens sur place de venir chercher ses biens dans les 90 jours de la réception de la lettre afin de respecter les règles de l'article 944 du Code civil du Québec.

0 Réponse à “Même si le logement est « Sale et puant »”

Laisser un commentaire