L'habit ne fait pas le moine : un adage qui s'applique aussi aux contrats

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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L'habit ne fait pas le moine : un adage qui s'applique aussi aux contrats

Autant le fait de signer un contrat de bail de logement sur un formulaire « fait maison » d'une page ne l'exclut pas de la compétence du Tribunal administratif du logement, autant le contraire est vrai. On a beau signer un contrat sur le formulaire de bail obligatoire, il est possible au final que l'usage qu'on y fasse soit un usage qualifié de « commercial ».

Bien que ce ne soit pas un critère essentiel, on peut penser qu'un locataire étant une compagnie devrait à prime abord éveiller des questionnements. Il devient d'autant plus essentiel de clarifier l'usage qui sera fait du logement. La section « B » du bail obligatoire de logement prévoit d'ailleurs un espace à cet effet.

Un jugement récent (1) nous rappelle l'importance de la distinction entre un bail de logement et un bail à usage autre que résidentiel. Dans cette affaire, la locatrice poursuivait un locataire pour non-paiement de loyer et ce, pour trois logements. Pour le locataire, il s'agissait toutefois d'un bail commercial qui n'aurait pas dû être soumis au Tribunal administratif du logement (TAL); il en conteste donc la compétence à entendre la cause.

Dans cette décision, un bail pour un logement est conclu entre les parties et c'est le formulaire de bail de logement qui est utilisé. Par contre, bien qu'il s'agisse de la location d'un logement résidentiel à proprement parler, et non pas d'un espace commercial, le jugement fait état que « selon toute évidence, les logements loués sont utilisés pour les fins de cette entreprise, et ce, à la connaissance et avec le consentement de la locatrice »(2). En effet, les intentions sont claires dans le bail, le propriétaire sait que l'activité du locataire est de louer des chambres à des tiers pour quelques semaines ou mois. Les intentions, dans les circonstances, ainsi que l'utilisation réelle, semblent correspondre à ce qui est prévu dans le contrat de bail.

Le fait d'avoir écrit le contrat sur le formulaire de bail de logement n'est donc pas suffisant dans les circonstances pour conclure qu'il s'agit de la nature réelle du contrat entre les parties. La compétence du Tribunal administratif du logement est relative, comme son nom l'indique, à un bail de logement :« 16 Toutefois, les règles particulières applicables au bail d’un logement ne s’appliquent pas au contrat visant un logement dont plus du tiers de la superficie totale est utilisée à un autre usage que l’habitation (article 1892 C.c.Q.). Lorsque le locataire utilise le logement pour y exercer une activité commerciale sur plus du tiers, la jurisprudence est relativement bien fixée sur l’absence de compétence juridictionnelle du Tribunal d’en disposer, et ce, même si l’activité est pratiquée dans un “logement” ».

La décision rappelle par la même occasion qu'il a déjà été décidé que le Tribunal administratif du logement n'avait pas compétence pour un « bed & breakfast », ou une garderie, par exemple; une occupation physique d'un logement ne suffit pas à le qualifier à titre de bail de logement.

La distinction est importante, car au-delà de la compétence de tel ou tel tribunal à trancher un litige, la qualification du contrat permet de connaître les règles de droit qui s'appliqueront à ce contrat. Les règles au niveau du droit locatif résidentiel sont très strictes, incluant le droit au maintien dans les lieux du locataire et le contrôle du loyer.

La locatrice avait ici accepté que son locataire opère un commerce de location de logement : l'intention des parties lors de la conclusion du contrat était claire selon la décision. La situation n'est toutefois pas toujours aussi claire et il peut arriver que le locataire en arrive à opérer un commerce, cette fois-ci sans le consentement du propriétaire. Rappelons que le locataire résidentiel n'a pas le droit d'utiliser plus du tiers de son logement à une fin autre que l'habitation. Un tel usage pourrait avoir des conséquences sur vos assurances, ou auprès de la municipalité, notamment. Il est donc recommandé de vous assurer de l'usage qui sera fait du logement que vous louez avant de signer !


1- Salamon c. Multi-Livin (Sanno) 9372-5968 Québec inc., 2020 QCRDL 14201.
2- Ibid, para 9.

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