Vous avez un droit de passage? - Vaut mieux l'utiliser pour ne pas le perdre

Article verrouillé Publié le par Me Annie Lapointe

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Vous avez un droit de passage? - Vaut mieux l'utiliser pour ne pas le perdre

« La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. ...  » (1).

Cela peut être une servitude de vue, de passage, de non-construction, à titre d'exemples.

En temps normal, à moins d'y avoir prévu une durée, une servitude est « perpétuelle ». Par contre, bien que cela puisse paraître étonnant pour la plupart des gens, le fait d'avoir prévu une servitude, bien qu'elle soit écrite et publiée au registre foncier, ne protège pas contre son éventuelle extinction en cas de non-utilisation.

En effet, certaines servitudes, dont font partie les servitudes de passage, peuvent s’éteindre par non-usage si 10 ans se passent à partir du moment où le propriétaire de l'immeuble détenant le droit de passage cesse de l'exercer.

Un droit de passage est souvent (mais pas tout le temps (2)) créé en faveur d'un lot, donc d'un terrain, qui pourrait bénéficier, pour plusieurs raisons, d'un passage sur le terrain d'un voisin. Cela pourrait être un avantage accordé pour se rendre à un lac, ou tout simplement car il s'agit du chemin le plus approprié pour se rendre sur son terrain à partir de la voie publique.

Dans un cas récent, une personne ayant fait l'acquisition d'un terrain dans un développement immobilier et dont le terrain (lot) est affecté d'une servitude de passage au bénéfice du voisin, demande quelques années plus tard au Tribunal de déclarer éteinte par l'effet de la prescription, la servitude de passage grevant son lot au bénéfice de celui de la propriété voisine, en raison de son non-usage pendant dix ans.

En effet, on trouve généralement plus intéressant de ne pas avoir de servitude qui affecte notre propriété. Le propriétaire voisin conteste toutefois la demande.

La difficulté est de démontrer ce « non-usage » par le voisin pendant 10 ans. « Il reconnaît que le chemin a été emprunté à plusieurs reprises par des locataires de chalets avoisinants pour se rendre au sentier de raquette et qu'en 2010, il a vu un camion sortir du bois» (3). Par contre, il affirme ne jamais avoir vu une personne associée à son voisin circuler sur la servitude pendant les 10 ans précédant sa demande au tribunal. Pourtant, le voisin affirme le contraire, bien qu'il n'ait pas utilisé la servitude souvent, il l'aurait utilisée, soit au moins une fois par année : «De la preuve testimoniale, le Tribunal retient que le demandeur a failli dans son fardeau de démontrer l'absence complète d'usage de la servitude de passage, tant à pied qu'en véhicule pendant une période continue de dix ans» (4).

En effet, il a été décidé que la fréquence d'utilisation de la servitude n'est pas pertinente à l'analyse. « Il suffit qu'il y ait eu usage utile de tous les modes de passage prévus à la servitude à quelques reprises par le propriétaire du lot dominant pour empêcher la prescription de s'accomplir» (5). Le demandeur n'a donc pas eu gain de cause dans cette affaire.

Notez finalement que, si par exemple une servitude est prévue pour passage à voiture et à pied, mais que plus aucune voiture ne passe là depuis plus de dix ans, un mode d'exercice de la servitude (ex. le passage en voiture) peut aussi faire l'objet de la prescription après 10 ans (6).


(1) Code civil du Québec, RLRQ, art. 1177;
(2) Notez qu'il existe également des servitudes « personnelles » c'est-à-dire en faveur d''une personne en particulier plutôt qu'en faveur d'un « lot »;
(3) Gagnon c. Productions Intrépides inc., 2021 QCCS 4096, para.16;
(4) Idem, para. 29.
(5) Idem, para. 34, citant la décision Ponce c. Evans, 2019 QCCS 5396, par. 47, déclaration d'appel, 2020-02-19 (C.A.), 500-09-028831-204; requête en rejet d'appel rejetée, 2020 QCCA 760;
(6) Code civil du Québec, RLRQ, art.1193.

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