Interprétation de l’article 1959.1 sur le revenu du locataire

Article verrouillé Publié le par Me Jean-Olivier Reed

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Tendance jurisprudentielle contradictoire à suivre au Tribunal administratif du logement

Depuis l’entrée en vigueur de l’article 1959.1 du Code civil du Québec en 2017 qui restreint par 3 conditions cumulatives la reprise de logement, quelques décisions ont été rendues par le Tribunal administratif du logement notamment quant au revenu maximal à considérer.

Premièrement, les 3 conditions de cet article sont cumulatives donc si l’une d’elles n’est pas respectée par le locataire, l’exception ne s’applique plus ce qui permet au propriétaire de reprendre le logement.

Celle pour laquelle on s’attarde aujourd’hui fait référence au «revenu maximal» et se lit ainsi : … et dont le revenu est égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1).

Il est donc pertinent de savoir quel revenu fait partie de cette condition et comment le tribunal administratif l’interprète.

Une première tendance considère l’ensemble des revenus des personnes vivants avec le locataire et le raisonnement est principalement contenu dans l’arrêt que l’on nommera « Gamache » de la Juge Administrative Camille Champeval  débutant au paragraphe 32 de la décision :


Gamache c. Boivin, 2019 QCRDL 2538 (CanLII)

«... Le revenu à considérer
32   En se référant au barème annuel publié par la Société d’Habitation du Québec (SHQ), le législateur limite la portée de l’article 1959.1 C.c.Q aux aînés disposant d’une situation financière précaire.
33   Le site Internet de la SHQ publie chaque année les plafonds des revenus considérés dans le processus d’obtention d’un logement à loyer modique. Les revenus bruts du futur locataire sont considérés.
34   Pour l’année 2017, ce revenu maximal est de... pour la région de Montréal, qu’il s’agisse d’une personne seule ou en couple. Pour l’année 2018, il est de …..
35   La Société d’Habitation du Québec définit ainsi les plafonds de revenu déterminant les besoins impérieux (PRBI) :
« Le PRBI correspond au revenu maximal qui permet à un ménage d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique. Il sert à évaluer l’admissibilité d’un demandeur et de pondérer sa demande. »3
36   Il faut donc comprendre de cette définition du PRBI que le revenu global du ménage est considéré dans l’attribution d’un logement à loyer modique, sans égard à la situation financière individuelle de l’un ou de l’autre de ses membres.
37   D’ailleurs, à ce sujet, l’auteur Pierre-Gabriel Jobin mentionne ce qui suit dans son traité sur le louage :
« En troisième lieu, le bail d’un logement à loyer modique est, pour une large partie, exempté du mécanisme général de contrôle des loyers. Ce domaine est très particulier et diffère, à bien des égards, du domaine normal du louage résidentiel. De façon générale, les habitations à loyer modique, ou « HLM », sont le résultat d’une intervention directe de l’État. C’est une mesure d’aide sociale pour les personnes à faible revenu. Le locateur ne poursuit pas un but lucratif; il fournit une sorte de service public. Le loyer, d’ailleurs, est fixé selon des critères spéciaux, notamment en ce qu’il est fonction du revenu du ménage qui est locataire. »4 (nos soulignés)
38   Selon l’article 1 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique, un ménage est composé d’une ou de plusieurs personnes qui occupent le même logement.
39   En résumé, ce sont donc les revenus totaux, qu’il s’agisse d’une personne vivant seule, en couple ou en famille, qui seront considérés dans l’évaluation d’une demande d’obtention d’un logement à loyer modique.
40   Bien que les termes « revenu du ménage », ne soient pas expressément utilisés par le législateur à l’article 1959.1 C.c.Q., ce dernier, en référant le lecteur aux seuils annuels publiés par la SHQ, désigne expressément cette fois-ci le barème à considérer : il faut en comprendre que le revenu du locataire, indissociable de celui de son conjoint dans le processus de qualification d’un « HLM », le sera tout autant dans l’application de l’article 1959.1 C.c.Q.
41   Conclure autrement n’aurait pas de sens : il reviendrait ainsi à dire qu’un locataire disposant d’un revenu trop élevé pour obtenir un « HLM », mais dont le conjoint aurait un revenu rencontrant ce même critère, pourrait faire échec à une demande de reprise de logement. Ceci créerait une rupture de l’équilibre fragile entre les droits du locataire et ceux du locateur.
42   Cette interprétation s’accorde avec l’intention du législateur de protéger les aînés, vulnérables non seulement en raison de leur âge, mais aussi en raison de leurs revenus.
43   Les passages suivants des débats ou discussions en commission parlementaire sont révélateurs à cet égard:
« M. Martin Coiteux : D’abord, on définissait les personnes aînées comme étant de 70 ans et plus. Ensuite, pour s’assurer qu’on protégeait, d’abord et avant tout, les aînés vulnérables, il y avait un critère de revenus, le critère de revenus étant le même que celui qui donne accès aux logements comme des HLM, par exemple.
(…)
Mme Carole Poirier : (…) Alors, la sécurisation que vient faire le projet de loi pour une catégorie d’aînés qui sont ceux qui ont 70 ans, qui vivent depuis 10 ans dans leur logement et qui ont un revenu inférieur… un revenu qui se compare à un revenu pour obtenir un HLM, eux, on vient les sécuriser. »5
L’article 3 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique précise la période pour laquelle le revenu doit être considéré :
« Les revenus considérés aux fins du présent règlement sont les sommes gagnées au cours de l’année civile qui précède la date du début de bail par chacune des personnes qui composent le ménage. »
44   Il est approprié de transposer ce paramètre pour les fins de l’établissement des revenus dans le cadre de l’application de l’article 1959.1 C.c.Q. »...
Au moins deux autres décisions concluent qu’un cumul des revenus des occupants d’un logement s’impose afin de déterminer si un locataire âgé de 70 ans et plus répond, ou non, aux exigences de l’article 1959.1 C.c.Q :

Cyrenne c. Pilon, 2019 QCRDL 5365 et Meunier c. Garreau 2020 QCTAL 8964 (CanLII), 2020 QCRDL 8964


Par contre, un autre courant jurisprudentiel commence à poindre dans le sens contraire et préconise l’utilisation du revenu du locataire seulement notamment dans la décision « Hall »

Diaz Lillo c. Hall, 2021 QCTAL 5978 (CanLII)

En effet, dans cette décision récente de 2021, la juge administrative, Me Luce de Palma mentionne que l’approche de « Gamache » restreindrait cette exception aux personnes vivants seules ce qui, selon elle, dénaturerait le principe de l’article 1959.1 et elle exclut tout cumul possible. En se basant sur un article de Me Pierre Pratte 1 , et une décision semblable, elle rejette complètement la théorie de l’arrêt « Gamache »
(décision semblable) Byron c. 9254-3230 Québec inc., 2018 QCRDL 21548 (CanLII)

La juge De Palma explique, notamment au paragraphe 55 de la décision, que l’article 1959.1 ne prévoit pas de considérer les revenus des autres membres du ménage même s’ils résident sur les lieux .

«... 55   Aussi, le seul fait qu’un locataire vive, lors de la reprise, avec un conjoint ou un enfant dont le revenu, ajouté à son faible revenu, dépasse, ou a dépassé, le seuil maximal admissible publié par la SHQ, ne devrait pas lui faire perdre ce droit au maintien dans les lieux que le législateur a voulu protéger, opine la soussignée. »...

Nous considérons que le raisonnement juridique ainsi que les liens conceptuels entre les différents règlements et lois faits par la juge Champeval de la décision «Gamache » reflète mieux, avec respect pour l'opinion contraire, l’intention du législateur ainsi que la logique et l’équité et elle devrait devenir, nous l’espérons, le courant jurisprudentiel majoritaire.

Nous considérons qu’écarter complètement les revenus des autres membres du ménage qui demeurent sur les lieux avec un locataire tout en sachant pertinemment qu’ils contribuent aux dépenses du « ménage » est illogique. D’autant plus que l’article 1959.1 réfère directement au Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1) sans en exclure spécifiquement le concept « revenu du ménage » ou même une partie de ce concept. Selon nous, le législateur demande que l’on y fasse référence sans en exclure les concepts qu’il contient.

À suivre...



1Pierre Pratte, Article 1959.1 du Code civil du Québec, Repères, EYB2020REP3132.

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